比共享单车套路更深的长租公寓:爆仓、跑路、房东和租客两头通吃……

       不一样的配方,一样的味道。
 
       长租公寓,正在演绎共享单车的套路。
 
       长租公寓频频暴雷
 
       8月27日,一位自称是友客公寓的工作人员,给房东和租客发了一条短信,称8月16日之后将不能正常打款,自己也不知是否能拿到工资。
 
 
       也就是说,杭州长租公寓“友客”暴雷了!
 
       房东未收到打款,有租客表示交了2万多房租,未来可能没地可住,中介拿钱跑路了!
 
       仅仅两天之后,杭州另一个长租公寓“巢客”也暴雷了。
 
       8月29日,众多房东和租客得到消息:巢客跑路了。
 
       与“友客”一样,也是公寓员工主动爆料,率先将噩耗告诉给房东和租客。
 
 
       巢客在杭州规模还挺大,名气也不小,突然暴雷,引发了众多房东和租客的强烈不满。
 
       几个月前,成都巢客就谎称银行冻结资金,拖欠约1.7万名房主房租,而1.7万名租客一至两年租金被骗约亿元以上,8月4日巢客公司所有业务员都已离职,位于成都高新区天祥广场A座办公室人去楼空。
 
       8月30日,上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间,人去楼空。
 
 
       实际上,长租公寓暴雷不是今年才发生的事。
 
       据不完全统计,2017年就有4家长租公寓阵亡,2018年这一数字来到12家,杭州鼎家、上海寓见一度都是比较知名的品牌。
 
 
       2019年,长租公寓暴雷的数量超过20家,几乎是前一年的两倍。
 
 
       2020年,长租公寓唯二上市的两家公司青客和蛋壳也相继爆出资金问题。
 
       9月才刚开始,近一周之内就有三家长租公寓相继出问题。
 
       特别是今年受到疫情影响,很多长租公寓企业的资金压力可能比较大,现在长租公寓行业或已进入暴雷高发期。
 
       近日,多个城市相关部门、协会密集发布公告提示风险。
 
       9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》,提醒有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式,一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。
 
       同日,广州市房地产租赁协会亦针对国内市场上出现多家企业“爆仓跑路”现象提醒广大租客加强风险防范,避免经济损失。
 
       8月21日,成都市住房和城乡建设局对外发布住房租赁风险提示,数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”,提示住房租赁当事人在租赁活动中需谨慎。
 
       长租公寓为何易暴雷?
 
       “长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是房地产市场一个新兴的行业,将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。
 
       国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。
 
       市场上的长租公寓比较常见的模式是后一种,也就是相当于是“中介”或者是二房东。
 
       1、长租公寓并不是全新事物
 
       长租公寓,看似是新兴行业,但自这个概念出现到现在,已经有十年左右时间了。
 
       2010年前后,长租公寓概念开始出现,国内首批长租公寓玩家自如、青客就在其中。
 
       租房确实有市场,加上又是新兴行业,各路资金开始涌入这个赛道。
 
       2015年,租房被大力鼓励,很多城市给予了租房市场相应的政策,资金,税收支持。
 
       长租公寓进入爆发期。
 
       不过进入的玩家实在太多,加上这又是一个需要烧钱的行业,主力资金倾向于选择有实力的头部玩家。
 
       市场的门槛也越来越高。
 
       2018年,市场上长租公寓品牌的数量超过2000家。
 
       正是这一年,长租公寓的负面新闻开始不断爆出,发酵,如“甲醛”事件,租金贷事件。
 
       接踵而至的就是长租公寓暴雷数量越来越多。
 
       2、高收低租模式注定容易暴雷
 
       什么是高收低租?
 
       就是用高于市场的价格,去收房东的房子,再低价租给房客。
 
       首先用高于市场的价格,到房东手里收房子,然后用低价再租给房客。
 
       这不是赔本买卖吗,是不是傻?
 
       当然不是,长租公寓的核心就是长租。租户要长时间租房,并且租金一次性结清,而给房东的钱则是一个月结一次。
 
       租金时间不对等,长租公寓就有了很多资金可用。
 
       有钱了,就可以去收更多的房子,越做越大,循环往复。
 
       他们还可能拿租户的资金去投资,不过,任何投资都是有风险,不可能稳赚不赔的。
 
       无论怎样,租金低于市场收购价,始终是个窟窿,也就是说其中的成本差价赚不回来,资金链很快就会断裂,进入恶性循环,暴雷就不足为怪。
 
       3,双向收割
 
       跟其他套路不同,长租公寓的收割对象有些特殊。
 
       房东和租客两头通吃。
 
       一般印象中,房东都是比较强势的一方。
 
       现在他们遇到了硬茬。房东与长租公寓平台是有合同的,很多房东表示,长租公寓平台要求降房租,否则就解约。
 
       降房租,房东会有损失,违约,即使是长租公寓单方面违约,也会有损失。
 
       如果暴雷,房东的损失就更大。
 
       中介卷款跑路,房子还在租,租金收不回,租客表示房子已经交钱了,肯定要住,也会产生纠纷,房子能不能顺利出租也是一个问题。
 
       还有些房子的房东还在还房贷,长租公寓跑路,银行的贷款可是一分也不能少。
 
       相对于房东,受伤最大的当然还是租客。
 
       长租公寓的租客一般都是年轻人,很多都是大学生或者是刚走入社会的年轻人。
 
       他们的经济基础和收入有限,签订合约都是长约,对成功人士,几万块钱可能不算特别多,但对年轻租客压力还是挺大。
 
       有些租客可能一时间拿不出那么多钱,就有平台鼓励他们去银行贷款,甚至去找其它平台借钱,一旦长租公寓暴雷,背上债务的情况下,还没地可住。
 
       长租公寓的未来在哪?
 
       房价高企,鼓励租房本来是件大好事。
 
       一来,租房的人多了,买房的人自然就少了,可以缓解房地产的供需失衡矛盾;其次,还可以整合租房市场的乱象,形成规模化,系统化的租房体系,优惠的房租可以为初入社会的年轻人省下一些租房的开支。
 
       只不过,有些长租公寓企业盲目扩张,只想赚快钱,根本就没有进行有效风险控制。
 
       当初共享单车火爆市场的时候,也是一样。
 
       数百家共享单车企业入市,单车的颜色都不够用。可其中很大一部分玩家根本就不是为了解决用户最后一公里出行难题,而是想着用户的押金。
 
       OFO破产两年多来,还有1000多万用户等着退押金,按照此前的速度,还需要400多年。
 
       后来,OFO又开始搞起新套路,消费一万多元,才能退还99元押金,如果要诉讼,要先交6000多元的仲裁费。
 
 
       套路一层又一层,很多消费者只能自认倒霉,这99元,199元押金不要也罢。
 
       现在的长租公寓正在经历当时共享单车的困境。
 
       那么问题来了,长租公寓还有未来吗?
 
       答案是肯定的,有!
 
       租房领域的空间依然很巨大,有需求就有市场,刚性需求的根本逻辑没变。
 
       虽然长租公寓暴雷的企业越来越多,但监管也会更严厉,市场的准入门槛也会更高,一大批实力不够的企业将会被清出市场,未来的长租公寓将只属于头部玩家。
 
       资源和资金都会更加集中,企业抵御风险的能力也会更强。
 
       长租公寓的发展模式将会改变。
 
       高收低租模式已经被证明风险极大,相关企业的轻资产运作会是未来长租公寓的大趋势。
 
       不过,最关键一点,企业要有责任心。
 
       作为企业,赚钱无可厚非,但不能只想着用户的租金,盈利还好,一旦运作不顺,资金断裂,就卷钱跑路,坑了房东,更坑了租客。
 
       同时,长租公寓行业的监管也要加大力度,提高违法成本也是当务之急。
 
       任何新事物发展过程,都不会一帆风顺,会经历阵痛,但如果阵痛都由消费者来买单,代价实在太大。
 
       长租公寓已到了非常关键的十字路口,希望未来能逐步走入正轨,成为真正方便房东和租客的平台,而不是给人添堵的套路。
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